Πολλοί Έλληνες επιχειρηματίες πελάτες μας ρωτούν, αν και πώς θα μπορούσαν να έχουν ένα ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς ή να μειώσουν την φορολογική επιβάρυνση για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, μέσω εταιρείας που τους προτρέπουν διάφοροι να ιδρύσουν στο εξωτερικό (αλλοδαπή εταιρεία) και μάλιστα σε χώρες με προνομιακό φορολογικό καθεστώς.
Επειδή ακούγονται πολλά και γράφονται ακόμα περισσότερα, ανακριβή και επικίνδυνα, κρίναμε σκόπιμο –μέσα από την εμπειρία μας- να δώσουμε τις απαραίτητες νομικές (και φορολογικές) πληροφορίες, ώστε, όποιος αποφασίσει κάτι τέτοιο, να γνωρίζει πλήρως τι ισχύει:
1. Μπορώ μέσω μιας εξεγχώριας/υπεράκτιας/offshore εταιρείας ή μέσω αλλοδαπής εταιρείας με έδρα χώρα που απολαμβάνει φορολογικά προνόμια, να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα;
Φυσικά, ναι.
Μάλιστα, ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να παραμένει άγνωστος, αφού όλες οι διαδικασίες μπορούν να γίνουν μέσω του-μη ισχύοντος στην Ελλάδα- θεσμού του καταπιστεύματος (trust) και το ακίνητο μπορεί να αλλάξει χέρια μέσω της (σχεδόν) αφορολόγητης μεταβίβασης των μετοχών της αλλοδαπής εταιρείας στην οποία ανήκει το ακίνητο.
Όμως,
Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει η αλλοδαπή εταιρεία ιδιοκτήτρια του ακινήτου, να καταβάλει στην Ελλάδα τον τεράστιο φόρο 15% (αρχικά ήταν 3%) επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (Ν.3091/2012) και μάλιστα ετησίως.
2. Μπορώ να ιδρύσω μια onshore εταιρεία στο εξωτερικό;
Φυσικά, ναι, ακολουθώντας την νομοθεσία της χώρας που επιλέγετε.
3. Πώς μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα, μέσω της onshore εταιρείας που ίδρυσα στο εξωτερικό (αλλοδαπή εταιρεία);
Η αλλοδαπή εταιρεία σας μπορεί, είτε να αγοράσει το ακίνητο από τον πωλητή του, καταβάλλοντας του το τίμημα και υπογράφοντας το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, είτε ο πωλητής να γίνει εταίρος της εταιρείας σας εισφέροντας το ακίνητο του στο κεφάλαιο της.
4. Σε ποια χώρα γίνεται η πράξη της αγοραπωλησίας του ακινήτου;
Στην χώρα όπου ευρίσκεται το ακίνητο, εν προκειμένω στην Ελλάδα.
5.Τι φόρους υποχρεούμαι να καταβάλω κατά την αγοραπωλησία;
Αν επιλέξετε να αγοράσετε το ακίνητο μέσω της αλλοδαπής σας εταιρείας, θα πρέπει να καταβάλετε τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (σήμερα 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου).
Η προέλευση του τιμήματος μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ελέγχου.
6. Μπορώ να καταβάλω ακόμα και όλο το τίμημα σε μετρητά; Πώς διασφαλίζομαι;
Ο νόμος δεν απαγορεύει –προς το παρόν- την καταβολή ακόμα και ολόκληρου του τιμήματος σε μετρητά.
Αντιλαμβάνεται όμως κανείς πως, για την ασφάλεια των συναλλαγών, η διακίνηση του τιμήματος θα πρέπει να γίνει μέσω τράπεζας. Για τον λόγο αυτό, προτείνουμε πάντοτε το ποσόν του τιμήματος να παραμένει δεσμευμένο σε ένα κλειστό λογαριασμό (escrow account) ο οποίος ελευθερώνεται αμέσως με την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, με εντολή που δίδεται στον τραπεζίτη του πωλητή ταυτόχρονα και από τις δύο πλευρές (πωλητή και αγοραστή).
7. Η αλλοδαπή εταιρεία πρέπει να έχει μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα για να αγοράσει το ακίνητο;
Όχι, εφόσον μεταξύ της χώρας ίδρυσης της εταιρείας και της Ελλάδας έχει υπογραφεί σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.
Ναι, εφόσον δεν υπάρχει τέτοια σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή, από μόνη την απόκτηση του ακινήτου, η αλλοδαπή εταιρεία αποκτά μόνιμη εγκατάσταση (υποκατάστημα) στην Ελλάδα (Ν.4172/2013).
8. Αν η αλλοδαπή εταιρεία εκμεταλλεύεται το ακίνητο (το εκμισθώνει π.χ.) φορολογείται στην Ελλάδα και πώς;
Είτε υπάρχει σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας είτε όχι, η αλλοδαπή εταιρεία με την είσπραξη του μισθώματος (ενοικίου) και μόνο θεωρείται οτι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και το μίσθωμα φορολογείται κανονικά ως εισόδημα στην Ελλάδα (Ν.4172/2013).
Όταν υπάρχει υποχρέωση μόνιμης εγκατάστασης (υποκαταστήματος) στην Ελλάδα, τα κέρδη που έχουν φορολογηθεί στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα ανωτέρω, μεταφέρονται στην χώρα της έδρας της αλλοδαπής εταιρείας, η οποία θα αποφασίσει για την διανομή μερισμάτων στους εταίρους της. Η χώρα της έδρας της αλλοδαπής εταιρείας θα επιβάλει τον όποιο φόρο μερισμάτων, σύμφωνα με την νομοθεσία της.
Ο ΕΝΦΙΑ πληρώνεται κανονικά στην Ελλάδα. ΔΕν υπάρχει καμία απαλλαγή.
9. Πώς εκπροσωπείται η αλλοδαπή εταιρεία στην Ελλάδα, όταν δεν υποχρεούται να έχει μόνιμη εγκατάσταση;
Με τον φορολογικό εκπρόσωπο.
10.Πώς εκπροσωπείται η αλλοδαπή εταιρεία στην Ελλάδα, όταν υποχρεούται να έχει μόνιμη εγκατάσταση;
Με τον νόμιμο εκπρόσωπο, ο οποίος έχει τις ευθύνες του διευθύνοντος συμβούλου ανώνυμης ή του διαχειριστή εταιρείας περιορισμένης ευθύνης.
11. Ο φορολογικό η νόμιμος εκπρόσωπος υποχρεούται να ασφαλιστεί;
Όχι
12. Συνήθως, ιδρύεται μεν μια αλλοδαπή εταιρεία, αλλά όλη η δραστηριότητα πραγματοποιείται στην Ελλάδα. Υπάρχουν συνέπειες;
Το Ελληνικό Δημόσιο λαμβάνει υπ’ όψιν τα πραγματικά περιστατικά και ειδικότερα:
- Πού ασκείται η πραγματική διοίκηση και λαμβάνονται οι αποφάσεις;
- Πού τηρούνται τα βιβλία, στοιχεία;
- Πού συνεδριάζει η γενική συνέλευση και το διοικητικό συμβούλιο;
- Που κατοικούν τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου;
- Στην εταιρεία συμμετέχουν Έλληνες φορολογούμενοι με ποσοστό +50%;
- Η αλλοδαπή εταιρεία έχει ιδρυθεί σε χώρα με προνομιακό φορολογικό καθεστώς;
- Το εισόδημα της αλλοδαπής εταιρείας προέρχεται κατά ποσοστό άνω του 30% από τόκους, μερίσματα, μισθώματα από ακίνητα;
Αν, όλα ή το μεγαλύτερο μέρος από τα παραπάνω πραγματοποιούνται στην Ελλάδα, τότε, ολόκληρη η φορολόγηση γίνεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές, με βάση την γενική αρχή κατά της φοροαποφυγής και την πραγματική έδρα της αλλοδαπής εταιρείας , εκεί δηλαδή που γίνονται οι πραγματικές εργασίες της εταιρείας αυτής (Ν.4172/2013 άρθρο 4 παράγραφος 4., άρθρο 38, άρθρο 66 «ελεγχόμενες αλλοδαπές εταιρείες- controlled foreign companies»)
Απαιτείται, συνεπώς, εξαιρετική προσοχή πριν αποφασίσει ο έλληνας επιχειρηματίας να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, μέσω αλλοδαπής εταιρείας. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να πληροφορείται σωστά πριν δαπανήσει τα χρήματα του.
Αγγελος Λάμπρου- Managing Partner
